Zahlungsunfähigkeit des Mieters VOR Übergabe des Mietobjektes (OR 83)

  • Parteien haben einen Mietvertrag geschlossen
  • Mieter wird (nach Vertragsschluss) zahlungsunfähig
    • Mieter verfügt auf unabsehbare Zeit nicht über genügend Mittel, um seine fälligen Verbindlichkeiten zu erfüllen (wirtschaftliche Betrachtungsweise)
    • immer der Fall bei Konkurs (nach Konkurserkenntnis) und fruchtloser Pfändung (Ausstellung Verlustschein)
    • ist der Mieter schon bei Vertragsschluss zahlungsunfähig, kann der Vermieter den Mietvertrag wegen Grundlagenirrtum (OR 24 Abs. 1 Ziff. 4) oder absichtlicher Täuschung (OR 28) anfechten
  • Vermieter ist berechtigt, die Übergabe des Mietobjektes zurückzuhalten, bis die Gegenleistung (Mietzinse bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin resp. bis Ablauf des Mietverhältnisses bei unbefristeten Mietverträgen) sichergestellt wird
    • Sicherstellung kann erfolgen durch
      • Pfandbestellung (Faust-, Forderungs- oder Grundpfand); auch Drittpfand möglich
      • Sicherungsübereignung
      • Hinterlegung von Geld oder Wertpapieren beim Vermieter oder auf einem Sperrkonto
      • Bürgschaft
      • Bankgarantie
      • Patronatserklärung einer Muttergesellschaft
    • Vermieter hat ein Sicherstellungsbegehren zu stellen
      • ist mit (angemessener) Fristansetzung zu verbinden (vgl. unten)
      • kann u.U. ausbleiben, wenn es von vornherein als aussichtslos zu beurteilen ist
  • Vermieter kann vom Vertrag zurücktreten, wenn die Sicherstellung nicht innert angemessener Frist geleistet wird
    • Dauer der Frist bestimmt sich nach Art der geschuldeten Leistung und Interesse des Gläubigers an der Leistung
      • Mietzinse sind Geldschulden und somit leicht zu erbringen (Geld hat man zu haben)
      • das Interesse des Vermieters an der Geldleistung ist gross
      • somit wird eine kurze Frist von ca. 14 Tagen genügen
        • Mieter hat sich gegen eine zu kurze Frist zu verwahren, ansonsten muss er die gesetzte Frist als angemessen gelten lassen
        • eine zu kurze Frist ist nicht unwirksam, sondern in eine angemessene umzudeuten
    • die Rücktrittserklärung kann ausdrücklich oder stillschweigend erfolgen
    • der Rücktritt äussert folgende Wirkungen
      • Vermieter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Schadenersatz aufgrund der nicht geleisteten Sicherheit resp. Zahlungsunfähigkeit (Ausnahmsweise schuldet der Mieter Schadenersatz, wenn der Mieter seine Zahlungsunfähigkeit herbeiführt, um sich von der eingegangen Verpflichtung zu befreien oder den Vertragspartner zu schaden)
      • der Vertrag wandelt sich in ein obligatorisches Rückabwicklungsverhältnis
        • bereits erhaltene Leistungen sind entweder in natura oder wertmässig zurückzuerstatten

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